Mieszkanie na poddaszu jest dość specyficznym typem lokalu. Nie wszyscy potencjalni nabywcy docenią walory nieruchomości zlokalizowanej na ostatnim piętrze. Część z nich skupi się wyłącznie na wadach mieszkania na poddaszu. Jednakże takie mieszkanie może stanowić idealne rozwiązanie dla osób poszukujących tego co niebanalne iNapisał do mnie Tomek, który kończy studia. Tomek zastanawia się czy kupić dla siebie mieszkanie finansując je kredytem hipotecznym, czy może na razie wynająć mieszkanie z rynku, a oszczędności akumulować i inwestować. Przyznam, że po przeczytaniu jego listu zacząłem sobie ostrzyć zęby na głęboką, matematyczną analizę opłacalności zakupu mieszkania vs jego wynajmowanie. Ale im dłużej się nad tym zastanawiałem, tym mniej mi się to podejście podobało. Istnieje bowiem wiele nieliczbowych argumentów, które należy wziąć pod uwagę. No i tym razem będzie mniej obliczeń, a więcej mojej subiektywnej opinii na ten temat. Mam nadzieję, że w ten sposób pomogę podjąć decyzję nie tylko Tomkowi, ale także wszystkim innym absolwentom, którzy kiedyś będą chcieli mnie o to zapytać 🙂 I jeśli się nie mylę, to proszę Cię drogi Czytelniku o krótki komentarz. Dzięki 🙂 List Tomka Szanowny Michale, Dziękuję bardzo za prowadzenie bloga! Chciałem pogratulować Ci Twej wytrwałości i odwagi – wierzę, że szybko przestaniesz dokładać do swojego blogowego ‚imperium’ 🙂 Mam do Ciebie następujące pytanie. Kupować mieszkanie po studiach, czy lepiej z początku je wynająć i miesięczne nadwyżki inwestować? Poniżej garść informacji o mnie. Jestem młodym człowiekiem powoli kończącym studia w Krakowie (przede mną ostatni rok). Staram się też rozwijać zawodowo – na razie pracuję w branży IT na niepełny etat, choć w ostatnim semestrze studiów planuję pójść ‚na całość’. Na chwilę obecną dysponuję kapitałem w wysokości 15 000 zł. Na razie moje dochody netto wynoszą ok. 2000 zł, z czego 75% jestem w stanie odłożyć (wciąż mieszkam z rodzicami, którzy mnie utrzymują). Zaraz po skończeniu studiów spodziewam się zarabiać ok. 4000 zł netto. Chciałbym również zamieszkać wtedy ze swoją dziewczyną, której dochody wynoszą ok. 1500 zł netto. Czy rozsądniej wynająć mieszkanie (w interesującym mnie standardzie i okolicy – ok. 1800-2000 zł z opłatami) i sam zakup przesunąć w czasie o kilka lat, czy może kupić mieszkanie od razu(na podstawie doświadczeń znajomych, szacuję koszt takiego mieszkania z wykończeniem ok. 400 000 zł) w kredycie na wiele lat? Swoje koszty życia niestety ciężko mi na razie oszacować – jestem na etapie ‚assesmentu’. Pozdrawiam i mam nadzieję, że mój problem będzie stanowić doskonały temat na Twojego bloga! Tomku, dziękuję Ci za wszystkie superlatywy i kibicowanie 🙂 Dobrze, że poważnie zastanawiasz się przed podjęciem najpoważniejszych decyzji w życiu i cieszę się, że zapytałeś mnie o opinię. Dziękuję za zaproponowanie tematu. Szczerze mówiąc już kilka osób mnie o to pytało i najwyższa pora zabrać moje przemyślenia w formie wpisu. No to do rzeczy… Sprawdź również: Jak inwestować w nieruchomości Dlaczego chcesz mieć własne mieszkanie? Pierwsze i najważniejsze pytanie, na które musisz sobie odpowiedzieć, to “Dlaczego chcę kupić mieszkanie?”. Odpowiedzi mogą być różne, np.: Bo to jest coś, co będę miał Bo muszę mieć gdzie mieszkać Bo wszyscy starsi ode mnie, których uważam za ludzi, którzy coś osiągnęli, mają mieszkanie … a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie Bo jeśli będę wynajmował, to będę na łasce wynajmujących Bo w swoim mieszkaniu będę mógł żyć tak jak będę chciał i urządzić je tak jak będę chciał Bo jeśli wynajmuję, to płacę komuś innemu i te pieniądze przepadają. A przy zakupie mieszkania wydam pieniądze na coś mojego. Coś co prędzej czy później będę posiadał. Bo mieszkanie jest dobrą inwestycją. Ceny nieruchomości w dużym okresie rosną i będę mógł je ewentualnie sprzedać. Pewnie wymyślisz jakieś dodatkowe argumenty. Super. Tylko oddziel emocje i zastanów się teraz ile z tych argumentów, które powyżej zostały wypisane, jest adekwatnych w Twojej obecnej sytuacji. Jeśli jesteś świeżo upieczonym absolwentem, jeszcze nieżonatym i bez własnej rodziny, to czy na pewno potrzebujesz mieszkania? Spróbuję podać Ci kontrargumenty: Bo to jest coś, co będę miał – czy na pewno będziesz to mieszkanie miał? Jeśli przy oszczędnościach wynoszących 15 000 zł planujesz zakup mieszkania za 400 000 zł (które z uwzględnieniem wszystkich opłat kosztować Cię będzie istotnie więcej), to to co będziesz miał, to kredyt na 25 lub 30 lat kosztujący Cię łącznie 656 823 zł lub 716 850 zł (przy oprocentowaniu kredytu 4,35%). A dopiero jak go spłacisz, to będziesz miał mieszkanie. Bo muszę mieć gdzie mieszkać – mieszkać można także w wynajmowanym mieszkaniu 🙂 Bo wszyscy starsi ode mnie, których uważam za ludzi, którzy coś osiągnęli, mają mieszkanie – ważny argument, ale natury zdecydowanie emocjonalnej. Poza tym Ci starsi od Ciebie być może zakupili podobne mieszkanie za 100 000 zł albo jeszcze mniej – w innych czasach. … a nawet i Ci, których uważam za “cieniasów” też mają mieszkanie – jeszcze bardziej emocjonalny argument. Ale ciekawe jest czy wolisz mieć tak jak oni mieszkanie, czy może pieniądze 🙂 Bo jeśli będę wynajmował, to będę na łasce wynajmujących – całkowita nieprawda. Polska to kraj, w którym prawo jest wręcz niesprawiedliwie przychylne najemcom, a nie właścicielom mieszkań. Jesteś w komfortowej sytuacji. Jeśli cokolwiek Ci się nie będzie podobało, to będziesz mógł wypowiedzieć umowę najmu i znaleźć sobie kolejne mieszkanie. Po kilku takich “przesiadkach” będziesz mieć już duże doświadczenie i świadomość własnych potrzeb. Bo w swoim mieszkaniu będę mógł żyć tak jak będę chciał i urządzić je tak jak będę chciał – owszem, to prawda. Ale każdy kij ma dwa końce. Z własnego doświadczenia powiem Ci, że posiadanie własnego mieszkania może być “studnią bez dna”. Jeśli sam je remontujesz i wyposażasz, to przy pierwszym mieszkaniu istnieje olbrzymia pokusa zrobienia tego mieszkania pod siebie (w swoim stylu, komfortowo i… często na bogato). Efekt: na wyposażenie można wydać więcej niż się powinno. Łatwo ulec argumentacji “Robię to na lata”, a efekt może być taki, że za kilka lat zapragniesz powiększyć mieszkanie, a potencjalny nabywca nie będzie skłonny płacić za Twój “wysoki standard” – bo on już ma własną wizję tego jak sobie “pod siebie” urządzić ten nabytek. Bo jeśli wynajmuję, to płacę komuś innemu i te pieniądze przepadają. A przy zakupie mieszkania wydam pieniądze na coś mojego. Coś co prędzej czy później będę posiadał – prawda. Ale finansowanie swojego mieszkania kredytem hipotecznym… też powoduje, że płacisz pieniądze które przepadają. Chociażby w kosztach okołokredytowych, np. ubezpieczeniu niskiego wkładu, ubezpieczeniu na życie (wymaganym przez banki), odsetkach od kredytu itd. To akurat przynajmniej częściowo spróbujemy policzyć. Jest jeszcze jeden aspekt: jeśli jednak “popłyniesz” i nie będziesz w stanie spłacać kredytu, to w skrajnym przypadku mieszkanie może zostać zlicytowane (poniżej wartości) i zostaniesz z niczym (lub z długami). Bo mieszkanie jest dobrą inwestycją. Ceny nieruchomości w dużym okresie rosną i będę mógł je ewentualnie sprzedać – mieszkanie traktowane inwestycyjnie jest inwestycją. Ale mieszkanie, w którym mieszkasz – nie jest inwestycją. Pomyśl tak: sprzedasz mieszkanie i gdzie będziesz mieszkał? Będziesz musiał kupić inne… po cenach, po których sprzedałeś (kiedyś tam w przyszłości). W dużym przybliżeniu na jedno wyjdzie. No chyba, że w wieku po 60-tce zdecydujesz się wynajmować mieszkanie od innych. Jest to jakaś opcja. Dla kogo własne mieszkanie? Już mi się wydaje, że słyszę “Michał, ale Ty przecież polecasz zakup nieruchomości!”. Tak – polecam, ale wszystkie artykuły przedstawione na tym blogu dotyczyły zakupu mieszkania w celach inwestycyjnych, np. na wynajem lub w celu realizacji transakcji typu “flip”, na których można w krótkim czasie zarobić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie uważam kupowania mieszkania na własne cele mieszkaniowe za dobrą inwestycję. Wręcz uważam, że zakup mieszkania dla siebie może być dużą pomyłką, jeśli tylko źle oceni się własne możliwości lub przeszacuje własne potrzeby. Kilka słów przemyśleń na temat mojego mieszkania, napisałem pod koniec artykułu. Kiedyś nie wyobrażałem sobie życia rodzinnego w wynajmowanym, czyli nie-swoim mieszkaniu. Dzisiaj patrzę na to nieco inaczej. Z finansowego punktu widzenia dopuszczam taką ewentualność, chociaż przyznaję, że przeprowadzanie się co jakiś czas z całym dobytkiem byłoby dla mnie uciążliwe. Moja Żona na pewno nie zaakceptowałaby jednak mieszkania w wynajmowanym mieszkaniu. Dlatego cieszę się, że stać nas na posiadanie własnego 🙂 Zdaję sobie sprawę, że wiele rodzin jest w dużo gorszej sytuacji finansowej. Chociaż kredyty hipoteczne są najtańszym pieniądzem na rynku, to jestem zdecydowanym przeciwnikiem nadmiernego zadłużenia się w celu zakupu mieszkania do własnego użytku. Kredyty na 100% wartości nieruchomości mogą dobrze sprawdzać się inwestorom, którzy potrafią uzyskać z wynajmu takiej nieruchomości przychody przekraczające koszty. Jednak przeciętny Kowalski, którego “pieniądze się nie trzymają” nie powinien brać kredytu na zakup własnego mieszkania większego niż 80% jego wartości. Jeśli ktoś nie potrafi przez ileś lat zaoszczędzić na wkład własny 10-20% wartości mieszkania, to jakim cudem ma go być stać na bieżącą spłatę zobowiązania kredytowego? Prawda jest brutalna: może po prostu to mieszkanie jest dla niego zbyt drogie? Może jakiekolwiek mieszkanie jest dla niego zbyt drogie? Wróćmy do Tomka. Ma on dosyć szczególną i dosyć komfortową pod względem finansowym sytuację: Jest młody i kończy studia. Nie jest zadłużony. Ma oszczędności w wysokości 15 000 zł, za które potrafi szybko pomnażać dopóki mieszka z Rodzicami (powiększa je o 1500 zł miesięcznie). Nie ma żony, nie ma dzieci, ma niskie koszty miesięczne. Prawdopodobnie za swoje obecne oszczędności mógłby przeżyć wiele miesięcy. Co jeszcze wiem o Tomku: Jest w najlepszym wieku, aby podejmować ryzyko inwestycyjne, gdyż zdąży jeszcze zarobić, nawet jeśli noga mu się powinie. O tym jak inwestować i tworzyć portfel inwestycyjny (w zależności od wieku i naszej skłonności do ryzyka) będę również pisał za jakiś czas 🙂 Żeby inwestować – potrzebuje kapitału, więc nie powinien się go pozbywać. Jego przyszłość zawodowa nie jest jeszcze jasna. Być może będzie pracował w IT, ale nie wiadomo za ile, nie wiadomo gdzie i nie wiadomo czy za pracą nie będzie musiał się przemieszczać. Ma dziewczynę, ale chociaż życzę im jak najlepiej, to nie wiadomo jak sytuacja będzie wyglądała za rok. Reasumując: Tomek jest młody, ma wiele potencjalnych możliwości, ale w mojej opinii nie ma żadnych istotnych powodów przemawiających za tym, aby zakupił mieszkanie finansując je kredytem i wiążąc sobie na szyi pętlę. Analizując jego sytuację od strony minusów wygląda to tak: Nie ma stałych dochodów. Nie skompletował dotychczas nawet 10% wkładu własnego. Jeśli wziąłby kredyt na 100% wartości, to koszt kredytu byłby znacznie wyższy. Poza 15 000 zł oszczędności, które posiada, nie miałby żadnej “poduszki bezpieczeństwa”. W kontekście późniejszych kosztów utrzymania mieszkania (czynsz, opłaty itd.), zarobki Tomka, który miałby spłacać dodatkowo ratę kredytową, są bardzo niskie w porównaniu do wysokości tej raty. I na sam koniec dodam, że Tomek prawdopodobnie i tak nie ma na chwilę obecną zdolności kredytowej (o dobrym scoringu w BIK nie wspomnę ;-)). Czytaj także: Kupno mieszkania pod wynajem Jeśli jesteś zainteresowany wiedzą, jak bezpiecznie kupić mieszkanie i za nie nie przepłacić, to koniecznie zapoznaj się z przewodnikiem krok po kroku „Zakup mieszkania„. Co przemawia za najmem? Jak widać odradzam Tomkowi kupowanie mieszkania w jego obecnej sytuacji. Szczerze mówiąc odradzam to każdemu młodemu człowiekowi, dopóki nie będzie się musiał ustabilizować. Zgadzam się, że jeśli jest się już żonatym i ma dwójkę małych dzieci, to stabilność jest czymś pożądanym. Ale zanim to nastąpi – warto budować kapitał i oszczędności, jednocześnie dbając o zwiększanie swojego wynagrodzenia (szeroko rozumiany rozwój) oraz ucząc się utrzymywania kosztów w ryzach. Przy Żonie i małych dzieciach – znacznie trudniej się tego nauczyć 😉 Tomkowi, w jego obecnym wieku i sytuacji, wynajem nie powinien robić żadnej różnicy. Albo inaczej: może mu tylko uczynić pozytywną różnicę i otworzyć możliwości, które mógłby mu ograniczyć wieloletni kredyt. Pokrótce: Tomek będzie miał elastyczność, która pozwoli mu relatywnie szybko opuścić aktualnie wynajmowane mieszkanie – zarówno wtedy, gdy mu się ono znudzi, jak i gdy będzie miał bardziej istotne powody. Będzie także mógł elastycznie dostosowywać opłaty za mieszkanie do swoich chwilowych potrzeb i możliwości: przykładowo pół roku w droższym mieszkaniu, a kolejny rok w istotnie tańszym. Ci, którzy już posiadają swoje mieszkanie, nie mają na to wpływu. W IT, czyli branży Tomka, praca może na niego czekać w innym mieście lub w innym państwie, a z wynajmowanym mieszkaniem nic Tomka nie będzie łączyć. Dzięki braku kredytów, czy innych stałych obciążeń w Polsce, Tomek może udać się gdziekolwiek chce i tam zarabiać na swoje utrzymanie. Praktyka w wynajmowaniu mieszkań pozwoli Tomkowi coraz skuteczniej negocjować stawki z wynajmującymi. Ta umiejętność przyda mu się także, gdy już w końcu zdecyduje się na zakup mieszkania. W miarę kolejnych przeprowadzek Tomek lepiej pozna własne preferencje, a także różne rozwiązania użytkowe stosowane w mieszkaniach. Im bardziej się opatrzy, tym lepiej będzie wiedział co chciałby widzieć w swoim kolejnym mieszkaniu (własnym lub wynajmowanym). I zmniejszy się też ryzyko, że przepłaci wyposażając własne mieszkanie. Nadwyżki finansowe Tomek będzie mógł przeznaczyć na inwestycje. Jeśli Tomek straci pracę, to będzie miał za co żyć, nie martwiąc się jednocześnie, że wiszą nad nim jakieś kredyty. Będzie miał także dużo większą łatwość podjęcia ryzyka, np. zmiany pracy, rozpoczęcia własnej działalności gospodarczej itp. Generalnie koszty “grubych” napraw w wynajmowanym mieszkaniu obciążają wynajmującego, a nie Tomka. Zobacz także: Mieszkanie jako inwestycja krótkoterminowa, czyli jak można zarobić kilkadziesiąt tysięcy w 2,5 miesiąca Czy najem na pewno jest droższy? Tomek potwierdził mi w mailu, że 400 000 zł to koszt mieszkania, które chciałby zakupić wraz z kosztem jego remontu. Przyznał się, że mieszkanie kosztowałoby 330 000 zł, a remont wyniósłby 70 000 zł. Tomek przyznał się też, że uwzględnił dodatkowych kosztów okołozakupowych. No to policzmy ile one mogą wynieść: Kwota zakupu = 330 000 zł Podatek PCC (2%) = 6600 zł Taksa notarialna = 1476 zł Operat dla banku = 500 zł Taksa od wpisu hipoteki do KW = 60 zł (lub 260 zł jeśli z utworzeniem KW) Prowizja pośrednika nieruchomości (załóżmy, że 2% brutto) = 6600 zł Szacowany koszt remontu = 70 000 zł SUMA = 415 236 zł I na tą kwotę Tomek chciałby wziąć 100% kredytu pokrywającego również koszty okołokredytowe. Załóżmy, że będzie to wyglądało tak (podaję orientacyjne, przybliżone wartości żebyśmy tylko złapali perspektywę): Kwota podstawowa = 415 236 zł Prowizja banku za udzielenie kredytu 2% = 8304,72 zł Ubezpieczenie na życie (np. 1,5% w pierwszym roku) = 6228,54 zł Ubezpieczenie niskiego wkładu (np. 3% od kwoty powyżej 80% LTV) = 2491,42 zł (czyli tutaj to 3% od 20% kwoty podstawowej) SUMA kwoty kredytu = 432 260,68 zł Mamy sumę kredytu. Już jest o 32 tys. droższy. Teraz pora policzyć ile ten kredyt będzie kosztował. Załóżmy, że marża kredytu hipotecznego wynosi 1,65%, a aktualny WIBOR 3M = 2,70%. Całkowite oprocentowanie kredytu hipotecznego na chwilę obecną to 4,35%. To da nam następujące kwoty przy kredycie na 30 lat: Wysokość comiesięcznej raty = 2151,84 zł Całkowita kwota kredytu do spłaty (kapitał + odsetki) = 774 662,40 zł No dobra. To już wiemy na czym Tomek stoi :). I to nadal nie jest całkowita kwota. Jeśli bowiem Tomek wprowadziłby się do swojego mieszkania i chciałby spłacać kredyt przez 30 lat, to ponosiłby stale opłaty za ubezpieczenie na życie, przez długich kilka lat także kwoty ubezpieczenia niskiego wkładu. Nie można też zapominać, że do kwoty kredytu doszedł by jeszcze koszt czynszu za mieszkanie, np. 400 zł, co windowałoby miesięczne koszty do około 2500 zł. Jak to wygląda w przypadku najmu? Tomek twierdzi, że za analogiczne mieszkanie płaciłby 2000 zł / m-c + opłaty za media. Nie wiem czy dobrze rozumiem to co napisał, ale zakładam, że kosztu czynszu do spółdzielni już by nie ponosił (wliczony byłby w opłatę za mieszkanie). No to wygląda na to, że cudze mieszkanie byłoby dla Tomka tańsze w wynajmowaniu niż własne (a w zasadzie banku). Oczywiście jest pewna istotna różnica: w przypadku wynajmowanego mieszkania Tomek, po płaceniu za nie przez 30 lat, nie stanie się jego właścicielem. I jeszcze jedno ćwiczenie: na ile lat wynajmu wystarczyłaby Tomkowi ta kwota, którą planuje wydać na swoje mieszkanie? Policzmy: Gdyby zapłacił gotówką (ale nie zapłaci bo nie ma), to kwota 415 236 zł wystarczyłaby mu na ponad 17 lat wynajmowania. A jeśliby uwzględnić całą kwotę kredytu wraz z odsetkami, czyli 774 662,40 zł, to wystarczyłoby mu to na ponad 32 lata wynajmowania mieszkania. Ładnie 🙂 I to bez martwienia się o to, że wisi nad nim kredyt. Oczywiście to co tu przedstawiam, to tylko przybliżona kalkulacja nie uwzględniająca inflacji, zmian stóp procentowych, cykliczności niektórych kosztów itd. Jeśli chciałbyś przeczytać dużo bardziej rozbudowaną analizę od tej przedstawionej powyżej, to gorąco polecam wpis na blogu “Droga do własnego M”. Osobista refleksja mieszkaniowa Pisałem o tym, że przy zakupie mieszkania można się pomylić i przestrzelić oceniając własne zapotrzebowanie. Dwa lata temu, po 10 latach mieszkania na powierzchni 70 m2, przeprowadziliśmy się do większego mieszkania – 120 m2. Brakowało nam jednego pokoju, a skończyło się na 50 dodatkowych metrach kwadratowych. A wystarczyłoby 85-90 m2. Ile nas kosztowała ta różnica? Uwzględniając uśredniony koszt wykończenia i wyposażenia mieszkania było to jakieś 200 tys. złotych. Jeśli dodatkowo weźmiemy pod uwagę, że co miesiąc powierzchnia ta kosztuje mnie dodatkowy czynsz, to okaże się, że jest to jeden z najgorszych interesów w moim życiu. Dlaczego? Bo w mieszkaniu, w którym mieszkam, umoczyłem kapitał, który mógłby pracować w moich inwestycjach. To tak, jakbym codziennie chodził po podłodze, pod którą leżą pliki banknotów, których nie mogę stamtąd wyciągnąć. W podobny sposób można również myśleć o wynajmie. Wynajmowanie mieszkania, zwłaszcza wtedy, gdy nie musimy jeszcze posiadać własnego (niektórzy nigdy nie muszą), to dobry sposób na budowanie własnego majątku, który… wykorzystać można w celu pomnażania majątku. Znane są mi takie pozytywne przypadki, w których osoba mieszkająca w wynajmowanym mieszkaniu, wykorzystuje swoją zdolność kredytową i kupuje mieszkanie nie dla siebie, tylko w celu jego wynajmu. Wynajmuje je, uzyskuje przychody z wynajmu i buduje zdolność kredytową pod kolejny kredyt hipoteczny i kolejną inwestycję. Przy żelaznej konsekwencji (nie twierdzę, że jest to łatwe!) po kilku takich zakupach, może szybciej zarobić na własne mieszkanie… lub maksymalizować przychody samodzielnie mieszkając w mieszkaniu wynajmowanym. Ale to już temat na inną opowieść 🙂 Moja wielka prośba Jeśli podobał Ci się ten artykuł i chcesz mi się jakoś odwdzięczyć, to najlepsze co możesz zrobić, to po prostu kliknąć przycisk “Lubię to” lub podzielić się w inny sposób adresem tego artykułu z Twoimi znajomymi. Wiedz, że będę Ci za to bardzo wdzięczny. Zależy mi na tym, by docierać z moimi wpisami do jak największej liczby Czytelników. I z góry Ci dziękuję za wszelkie wsparcie. To wiele dla mnie znaczy, a maile takie jak Tomka, skutecznie motywują mnie do dalszej pracy 🙂 A Ty co myślisz? Kiedy jest dobry moment na zakup swojego pierwszego mieszkania? Kiedy Ty zdecydowałaś lub zdecydowałeś się na ten krok? Jak oceniasz go z perspektywy czasu? Było warto? 😉 Ciekawy jestem Twojej opinii i dziękuję Ci za wytrwałość w czytaniu tego artykułu. Posłuchaj o tym, jak budować zdolność kredytową Interesuje Cię tematyka kredytu hipotecznego? Jeśli tak, to koniecznie posłuchaj 40-ego odcinka mojego podcastu „Od czego zależy i jak budować zdolność kredytową pod kredyt hipoteczny”, w którym rozmawiam z doradcą kredytowym o kreatywnych sposobach budowania zdolności. A jeśli nie lubisz słuchać, to możesz przeczytać transkrypt tego odcinka. 🙂 Warto!
Deweloperzy zaczynają rozważać możliwość wynajmowania swoich mieszkań. Wpływa na to obecna sytuacja gospodarcza.
Wynajmowanie domu może być trudniejsze niż wynajmowanie mieszkania. Za to na wynajmie domu potencjalnie można więcej zarobić. Najbardziej sprawdza się wynajem domu na pokoje, większej grupie najemców czy po dokonaniu podziału domu na odrębne mieszkania. Wysoka zyskowność i duży popyt na lokale ze strony najemców sprawiają, że rynek najmu staje się jednym z głównych motorów świetnej koniunktury na rynku nieruchomości. Inwestycja w nieruchomość na wynajem jest postrzegana jako bardzo atrakcyjna, bo po pierwsze, nieruchomości w dłuższej perspektywie zyskują na wartości, a po drugie można uzyskiwać z nich tak zwany dochód pasywny, a więc zarabiać na wynajmie (z danych banku centralnego wynika, że wynajem mieszkań jest bardziej zyskowny niż większość instrumentów inwestycyjnych; szacuje się, że przynosi zysk w wysokości 5-6% rocznie). Czy inwestować w dom na wynajem Sytuację, w której inwestor kupuje/buduje dom od razu z przeznaczeniem pod wynajem, spotyka się bardzo rzadko. Inwestorzy raczej tego nie robią, gdy tymczasem na rynku mieszkaniowym to sytuacja normalna. Dlaczego znacznie rzadziej inwestuje się w domy jednorodzinne? Po pierwsze – chodzi o cenę. Domy są znacznie droższe od mieszkań. Choć stawkę za 1 m2 powierzchni mają zazwyczaj niższą, to wysoka cena wynika przede wszystkim z metrażu oraz z kosztu działki (w dużych miastach ceny gruntów sięgają kilkuset złotych za metr kwadratowy). Zakup domu na wynajem oznaczałby zatem wyłożenie znacznie większych pieniędzy niż w wypadku wejścia na ten rynek przez kupno mieszkania. Za cenę przeciętnego 150-metrowego domu w dużym mieście (około 3,5–4 tys. zł/m2) można mieć przynajmniej dwa średniej wielkości mieszkania. Po drugie – dom znacznie ciężej jest wynająć w całości, czyli jednemu najemcy (np. rodzinie). Najemcy w Polsce, inaczej niż w wielu krajach Zachodu, traktują życie w wynajmowanym lokalu jako sytuację tymczasową. Na takie rozwiązanie decydują się najczęściej ludzie młodzi, będący na dorobku, niezbyt zamożni itp. Do tego ceni się w Polsce własność mieszkania/nieruchomości. Ci, którzy wynajmują, docelowo chcą mieć swoje, nawet jeśli to swoje miałoby w rzeczywistości - na mocy hipoteki - należeć do banku. Sprawdź też: Elektroniczne księg wieczyste - jak sprawdzić księgę przez Internet >>> Rodziny, które stać na wynajem domu jednorodzinnego, raczej po prostu go kupią. Oczywiście nie znaczy to, że wynajem domu się nie zdarza. Jednak na podstawie wiedzy o rynku możemy zawyrokować, że dzieje się tak zdecydowanie rzadziej niż w przypadku najmu mieszkań, gdzie jest to sytuacja standardowa. Jeśli jednak mimo wszystko chcemy kupić dom i go wynajmować, stosunkowo bezpiecznym rozwiązaniem będzie dobrze położona szeregówka. Deweloperzy, korzystając z koniunktury, często realizują takie projekty w miastach, gdzie jest deficyt terenów inwestycyjnych. Zabudowa szeregowa pozwala zachować ważne funkcjonalności domu, takie jak ogródek i garaż. Wadami będą mniejsza przestrzeń i sąsiedzi za ścianą. Małe szeregówki w dobrych wielkomiejskich lokalizacjach cieszą się dużą popularnością. Takie nieruchomości będzie na pewno łatwiej wynająć niż typowe domy wolno stojące albo bliźniaki. Komu i jak wynajmować dom Domy jednorodzinne też mogą się cieszyć popytem najemców. Takie obiekty są popularne wśród zorganizowanych grup – np. pracowników firmy, którzy w okolicy wykonują kontrakt, studentów, imigrantów zarobkowych z zagranicy, zaprzyjaźnionych rodzin z dziećmi itp. Wynajęcie domu grupie ludzi ma swoje plusy i minusy. Zaletą jest oczywiście potencjalna wysokość przychodu z takiego wynajmu. Wada to większe zużycie nieruchomości i konieczność częstszego przeprowadzania remontów. Pewna kłopotliwość może się również wiązać z egzekwowaniem czynszów od najemców. Jeśli grupa podpisała wspólną umowę, gdzie każdy z najemców odpowiada solidarnie za czynsz, sytuacja jest w miarę komfortowa. Jeżeli jednak najemcy mają osobne umowy z właścicielem, będzie on musiał samodzielnie dopilnować płatności od każdego. Najbardziej optymalnym rozwiązaniem wydaje się wynajmowanie poszczególnych pokojów. Podobnie jak w wypadku dużych mieszkań może się to okazać znacznie bardziej zyskowne niż wynajem całości lokalu. Załóżmy przykładowo, że pan X zainwestował w dużym mieście w pięciopokojowy dom o powierzchni użytkowej 150 m2 i wynajął go jednej rodzinie. Miesięczny czynsz określił na 3800 zł. Tego typu stawki spotykamy obecnie na rynku. Pani Y, właścicielka takiej samej nieruchomości, postanowiła natomiast wynajmować poszczególne pokoje studentom: dwa większe, w których mogą mieszkać po dwie osoby, za 1200 zł, a trzy mniejsze, jednoosobowe - za 800 zł miesięcznie. Tym samym jej miesięczny przychód wyniósł 4800 zł. Dom do wynajęcia można podzielić Innym dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza gdy chcemy zarabiać na najmie, ale jednocześnie będziemy nadal mieszkać w naszym domu, jest adaptacja parteru na wydzielony lokal z osobnym wejściem. Takie rozwiązanie spotyka się często. Wynajmem pomieszczeń na najniższej kondygnacji właściciele „dorabiają sobie”, a lokator dzięki odpowiednio zorganizowanej przestrzeni, osobnemu wejściu, kuchni i łazience może się cieszyć prywatnością zbliżoną do wynajmu mieszkania. Kluczem do sukcesu na rynku najmu domu może być właśnie umiejętne dostosowanie powierzchni pod kilku najemców. Takie rozwiązanie docelowo może być opłacalne także wtedy, gdy z czasem będziemy chcieli sprzedać dom lub jego część. Warto się więc zastanowić nad podziałem domu na osobne mieszkania. Odpowiednio duży dom powinien umożliwiać taki podział. Jak przeprowadzić podział domu do wynajęcia Wyodrębnienie poszczególnych mieszkań ma charakter zarówno fizyczny, jak i prawny. W sensie fizycznym dokonuje się odpowiednich przeróbek budowlanych, tak by każde mieszkanie stanowiło niezależny, osobny lokal. Chodzi więc np. o wybudowanie ścian działowych, montaż drzwi wejściowych, rozdzielenie instalacji, urządzenie nowej łazienki i kuchni, montaż liczników dla każdego z lokali itp. Przed rozpoczęciem robót budowlanych trzeba się upewnić, czy nie wymagają dokonania zgłoszenia w starostwie powiatowym albo uzyskania pozwolenia na budowę. Przeczytaj też: Podatek od nieruchomości: stawki 2019 r. Ile zapłacimy? >>> Jeśli chcemy prawnie ustanowić odrębną własność wydzielonych mieszkań, musimy: zlecić inwentaryzację budowlaną składającą się z części opisowej i graficznej ze wskazaniem lokalu, który chcemy wyodrębnić. Inwentaryzację może przeprowadzić tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi do projektowania; złożyć do starosty lub prezydenta miasta wniosek o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu; sporządzić u notariusza akt ustanowienia odrębnej własności lokalu. Notariusz sporządzi też wniosek do sądu o założenie nowej księgi wieczystej dla lokalu (dotychczasowa księga będzie prowadzona dla nieruchomości wspólnej); złożyć wniosek w urzędzie gminy lub miasta o nadanie numeru porządkowego (adresu) dla nowego lokalu i księgę wieczystą. Co nam da prawne wyodrębnienie własności? Będziemy mogli niezależnie dysponować takim mieszkaniem, czyli je sprzedać, podarować albo zapisać w spadku. Uwaga! Zgodnie z przepisami Ustawy o własności lokali w domu jednorodzinnym można wyodrębnić własność co najwyżej dwóch lokali mieszkalnych. Nie ma natomiast prawnych przeszkód, żeby – na przykład na potrzeby wynajmu - wydzielić ich więcej wyłącznie fizycznie. Łatwiej wówczas znaleźć najemców i można liczyć na większy przychód niż w przypadku wynajęcia domu w całości. A może wynajem domu krótkoterminowy Podział domu może być też świetnym wyjściem, jeśli chcemy zarabiać na wynajmie na noclegi. W ten sposób zyskujemy kilka osobnych lokali, które mogą funkcjonować jako tak zwane aparthotele (apartamenty na wynajem jak pokoje hotelowe, ale o cechach pełnego mieszkania, czyli z kuchnią, łazienką, salonem itp.). Rynek turystyczny w Polsce rośnie jak na drożdżach, a dzięki internetowi i portalom takim jak Airbnb czy bardzo łatwo dotrzeć z ofertą do rzeszy klientów z całego świata. Przeczytaj też: Wynajem mieszkania (pokojów) dla turystów – jaki podatek trzeba zapłacić Wynajem krótkoterminowy postrzega się jako znacznie bardziej zyskowny niż ten „zwykły”, na dłuższe okresy. Nie do końca jest to prawda, bowiem wyższe są też koszty takiej działalności. Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynajmować? Sytuacja mieszkaniowa studentów staje się w ostatnich latach coraz bardziej skomplikowana. W największych miastach w Polsce brakuje aż 700 tys. mieszkań na wynajem. Jednocześnie ceny najmu wzrosły, w porównaniu do poprzedniego roku, nawet o kilkanaście procent.Warto zapytać jaka jest wartość mieszkania. Ponadto może się to przydać w sprawie o zachowek. Skoro dziedziczyłaś po dziadku to powinnaś również dziedziczyć po babci. Skoro pominięto Cię, przysługuje Ci roszczenie o zachowek - połowę wartości tego co mogłabyś odziedziczyć. Jest to 1/6 wartości mieszkania. Jest o coPodcast: Odtwarzaj w nowym oknie | Pobierz (Czas trwania: 54:36 — | Umieść linkSubskrybuj: Apple Podcasts | Google Podcasts | Spotify | Android | RSSMamy bardzo ciekawą sytuację na rynku nieruchomości – ceny mieszkań są wysokie, a rosnące stopy procentowe oznaczają tylko jedno – drogie kredyty! Dlatego coraz więcej osób zadaje sobie pytanie: czy warto kupić mieszkanie w 2022 r.? Jak wiesz, nie lubię spekulować. Dlatego razem z moim gościem przeanalizowaliśmy obecne otoczenie rynkowe i najważniejsze czynniki ekonomiczne. Jeśli zastanawiasz się nad kupnem mieszkania – koniecznie przeczytaj ten artykuł. Poprosiłem o wsparcie Tomka Narkuna – doświadczonego inwestora na rynku nieruchomości, analityka rynku mieszkaniowego w Polsce i na świecie. Tomek działa w branży od 2003 r. i ma na koncie ponad 2500 sprzedanych lokali mieszkalnych i apartamentów. W swojej karierze przeszedł przez wszystkie możliwe szczeble rozwoju – to doświadczony praktyk, który działa na pierwszej linii frontu. Nie ma chyba bardziej wykwalifikowanej osoby, która mogłaby odpowiedzieć na pytanie: czy warto kupić mieszkanie w 2022 początku zapraszam Cię do obejrzenia nagrania naszej rozmowy, a poniżej znajdziesz jej zapis oraz wszystkie wykresy i dane, które omawiamy:Moim gościem jest dzisiaj Tomek Narkun. Tomek jest absolwentem Akademii Ekonomicznej oraz Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. W branży mieszkaniowej działa od 2003 r. Ja właśnie w tym roku pierwszy raz poszedłem do pracy, więc zaczynaliśmy w podobnym momencie. Tomka zainteresowanie nieruchomościami zaczęło się bardzo wcześnie – bo zaczął w nie inwestować już w w firmie budowlanej w Rzymie, dwukrotnie odbywał również staż w Londynie w firmach związanych z rynkiem nieruchomości. W Polsce przeszedł przez wszystkie szczeble rozwoju w spółkach deweloperskich. Zaczynał od sprzedaży, potem było doradztwo, udział w konsultacjach projektowych, marketingowych – aż po cały proces budowlany. Do tej pory ma na koncie sprzedanych ponad 2500 mieszkań i za takie zacne przedstawienie. Czuję się po takim przedstawieniu trochę jak Donald Trump. Dziękuję Tomek jest inwestorem na rynku nieruchomości. Inwestuje w mieszkania i grunty, buduje też zgadza przede wszystkim Tomek jest również obserwatorem i analitykiem rynku mieszkaniowego w Polsce i właśnie dlatego będziemy wspólnie starali się odpowiedzieć pytanie: czy warto kupić mieszkanie w 2022 r.? No to w ramach rozgrzewki – warto?Teraz, pod pewnymi względami, nie warto kupować mieszkania. A na pewno mniej warto, niż np. 5 lat temu, ale oczywiście są też pewne możliwości, w ramach których nadal będzie się opłacało kupować mieszkania. Więc odpowiem: to zależy.„To zależy” – to jest odpowiedź zawsze prawdziwa, ale żeby mówić bardziej konkretnie, to przygotowaliśmy dzisiaj dla Was takie rzeczy:Po pierwsze – kilka słów o tym, co wpływa na ceny drugie – jak sytuacja na rynku nieruchomości wygląda dziś, biorąc pod uwagę elementy, które wpływają na ceny spojrzymy trochę na Polskę – jak wygląda na tle innych i wreszcie trochę pospekulujemy na temat tego, czy ceny wreszcie w 2022 r. spadną i co może się z nimi wpływa na ceny nieruchomości?Zaczniemy od tego, co wpływa na ceny nieruchomości. Zebraliśmy dla Was listę najważniejszych czynników:Ceny nieruchomości w relacji do zarobków – czyli nie patrzymy na sam poziom cen, ale także na to, co się działo w tym czasie z udzielonych kredytów hipotecznych – warto odnotować, że zeszły rok był rekordowy pod tym procentowe – im wyższe, tym trudniej o kredyt zarówno osobom indywidualnym, jak i inwestorów zagranicznych i lokalnych – tutaj kłaniają się dane na temat funduszy inwestycyjnych, a także zakupów inwestorów rodzimych oraz imigrantów, którzy zawitali do naszego mieszkań i domów – czyli to, ile domów i mieszkań trafia na rynek oraz co się dzieje w budownictwie PKB i poziom zatrudnienia – czyli dwa bardzo ważne czynniki ekonomiczne, na które warto mieć oko. Liczba gospodarstw domowych i demografia w zakresie migracji wewnętrznych i dla Was wszystkie te czynniki. Ceny nieruchomości – historiaNajpierw zróbmy taki rzut oka z trochę większej perspektywy. Choć najbardziej rozgrzewa nasze głowy to, jak ceny mieszkań wyglądają dziś, naprawdę warto spojrzeć na to, jak one wyglądają w ujęciu czasowym. Powiedz, Tomku, co tutaj dla nas bardzo ciekawy wykres, na którym widzimy, jak kształtowały się ceny w 17. największych miastach Polski. To są średnie ceny transakcyjne, które podaje NBP:Wyraźnie widzimy, jaki był skok między rokiem 2006 a 2008:Następnym etapem było załamanie tzw. bańki – aczkolwiek widzę, że to jest raczej lekka korekta:Tutaj możemy zauważyć fazę równowagi rynku:Ostatnia faza, która trwa od 2017-18 roku – czyli naprawdę skokowy wzrost cen nieruchomości w Polsce. Dotyczy to wszystkich typów nieruchomości – zarówno gruntów, mieszkań jak i domów:Także widać co się wydarzyło przez ostatnie lata i ten wykres, myślę, że bardzo dobitnie to jak wyglądają ceny transakcyjne mieszkań w Warszawie:Warszawa, czyli taki najbardziej gorący rynek. To są akurat dane za trzeci kwartał 2021 r. i teraz ceny są jeszcze wyższe – średnia cena transakcyjna to obecnie powyżej 11, prawie 12 tys. zł. Na wykresie ewidentnie widać, że w 2008 roku ceny transakcyjne były równie wysokie – to było ponad 8 tys. przy znacznie niższych zarobkach. Ale spójrzmy, jak te ceny wyglądają nominalnie w stosunku do cen realnych – czyli z uwzględnieniem inflacji:Czerwona linia to są ceny w Warszawie w ujęciu nominalnym, a linia niebieska – ceny po uwzględnieniu i tutaj nie wygląda to już tak spektakularnie, jak na poprzednich wykresach. Jesteśmy raptem na poziomie cen z 2010 r. Także myślę, że ceny realne też warto brać pod kolejnym wykresie Tomek pokazuje, co się dzieje, kiedy wstrzymujemy się z zakupami mieszkania:Dotychczas tak to działało – im dłużej się wstrzymywaliśmy, tym te ceny bardziej nam odjeżdżały. Na przygotowanym przeze mnie zestawieniu możecie zobaczyć, ile więcej zapłacimy za mieszkanie o powierzchni 60 m2 w największych miastach Polski. W takim znaczeniu, że chcieliśmy kupić mieszkanie już w pierwszym kwartale 2018 roku i wstrzymaliśmy się z tym zakupem do III kwartału 2021 r. Zobaczcie, ile więcej zapłacimy za takie mieszkanie np. w Szczecinie – to już jest ponad 200 tys. zł.! Dalej mamy Gdynię, Kraków – w zasadzie nie ma miasta w Polsce, w którym te ceny by spadły. A wręcz przeciwnie – przez ostatnie lata wzrosty są naprawdę duże i Ci, co nie wsiedli do pociągu w tamtym okresie, mogą mieć teraz troszeczkę to już jest historia i bynajmniej nie zamierzamy namawiać Was do tego, żeby do rozpędzonego pociągu wskakiwać teraz, bo chcemy Wam pokazać parę dodatkowych nieruchomości vs. zarobkiPierwsza sprawa to ceny mieszkań versus zarobki – również w takim szerszym na ciekawy wykres:Wynika z niego, że najmniejszą dostępność mieszkań w stosunku do zarobków mieliśmy właśnie w 2008 różowa warstwa pokazuje nam ceny mieszkań, a brzoskwiniowa – w jaki sposób rosły średnie wynagrodzenia w sektorze tego wykresu wynika również to, że najwięcej metrów kwadratowych mogliśmy kupić około 2017 r. Czyli generalnie w tamtym okresie mogliśmy sobie pozwolić na więcej. Teraz te nożyce troszeczkę się rozjeżdżają i widać, że jednak relacja zarobków do cen mieszkań już trochę się te ceny mieszkań znowu nam zaczęły uciekać, choć – te nożyce nie są jeszcze tak rozwarte, jak na szczycie poprzedniego cyklu. Widać to również na tym wykresie, który pokazuje, ile metrów kwadratowych mieszkania możemy kupić za średnie wynagrodzenie:Potwierdza się poprzedni wykres, gdzie stwierdziliśmy, że w 2017 r. tak naprawdę było nas stać na więcej. Widać wyraźnie, że w 2007-2008 r. za przeciętne wynagrodzenie mogliśmy kupić bardzo mało metrów. Ale pamiętajmy, że wtedy wystąpiła sytuacja z kredytami frankowymi, gdzie – tak naprawdę – było nas stać na wiele, za naprawdę niewielkie był to rynek rozbuchany?Dokładnie tak – to był rynek niebezpieczny. Dzisiejsze realia udzielania kredytów naprawdę odbiegają od tego, co się kiedyś mieszkań vs. kredyty hipoteczneI skoro o tym mówimy to przejdźmy do tematu cen mieszkań w odniesieniu do danych na temat kredytów tutaj fajny wykres od 2005 roku, na którym możecie zobaczyć, ile miliardów złotych pożyczyli Polacy na mieszkania: Spójrzcie na ostatni rok. To absolutny rekord – 89 miliardów złotych zaciągniętych przy bardzo niskich stopach procentowych. Aczkolwiek pamiętajmy, że jest to efekt opóźnionego popytu z 2020 roku. Ale i tak myślę, że jest to dla banków bardzo dobry zwróćcie uwagę, jak widać korelację pomiędzy wartością udzielonych kredytów a cenami mieszkań – tutaj akurat na tle cen mieszkań w Warszawie: Idealnie się pokrywa. Czyli można powiedzieć, że im większy popyt na kredyty hipoteczne, tym wyższa cena mieszkań. Rynek jest uzależniony w bardzo dużym stopniu od dostępności kredytowej. W tym roku mieliśmy do czynienia z bardzo dużą zdolnością kredytową ze względu na rekordowo niskie stopy. Wielu Polaków mogło sobie pozwolić na mieszkania – na wykresie widać ewidentnie, jak to się ma do średnich cen transakcyjnych nowych mieszkań na przykładzie na kolejnym wykresie macie pierwszy sygnał ostrzegawczy z naszej strony. Zwróćcie uwagę, że szczyt – jeśli chodzi o popyt na kredyty mieszkaniowe – mieliśmy w kwietniu ubiegłego roku i od tego czasu popyt stopniowo maleje. No i styczeń tego roku był naprawdę słaby:Był bardzo słaby. Liczba wniosków kredytowych, która wpłynęła do banków była na poziomie najgorszego miesiąca pandemicznego – kwietnia 2020. Widać, że rynek mieszkaniowy wystartował i wpadł w turbulencje. Można powiedzieć, że prawdopodobnie zaczyna już powoli brakować paliwa do dalszych stóp, raty szybują w górę…Dziś jesteśmy na świeżo po decyzji Rady Polityki Pieniężnej. Stopy procentowe poszły w górę o kolejnych 50 punktów bazowych:W tej chwili WIBOR 3M wynosi 3,13%, a jeszcze w kwietniu 2021 był na poziomie 0,21%. Przy średniej marży rynkowej na poziomie 2,3%, oprocentowanie kredytu podskoczyło z 2,51% do 5,43%. Co to znaczy? To znaczy, że przy takim kredycie zaciągniętego na 25 lat na kwotę 400 tys. zł – przeciętna rata wzrosła o mniej więcej 644 zł. Czyli z 1796 zł do 2440 zł. Czyli w ujęciu procentowym inflacja skoczyła o tych kilka procent, ale przeciętna rata kredytowa podskoczyła o 36%.Zwróćcie uwagę, jak taki skok oprocentowania wpływa na strukturę raty. Płacimy więcej o 600 złotych, ale w sumie, w tej racie płacimy aż o 1000 złotych więcej odsetek, bo spada nam kwota spłacanego więcej, jeżeli WIBOR podskoczyłby do poziomów tego, jak jest wyceniany dzisiaj przez kontrakty terminowe na stopę procentową – tzw. kontrakty FRA, czyli do 4,5%, to średnie oprocentowanie kredytu ze zmienną stopą podskoczyłoby do 6,8%. A to by oznaczało, że rata wzrosłaby o 55% w stosunku do tego, co było w kwietniu poprzedniego roku. I to właśnie zaczyna być widoczne w tym, że coraz mniej osób po kredyty się niestety – tutaj mamy ryzyko zmiennej stopy procentowej. W Polsce nie są powszechnie dostępne kredyty ze stałą stopą na cały okres kredytowania, więc tutaj niestety 90% kredytobiorców brało kredyty o zmiennej stopie. No i teraz są odczuwane tego skutki – wzrost rat dla niektórych gospodarstw domowych będzie znaczący. Zobaczymy, na jakim poziomie stopy się początek tego roku przyniósł mocne ostrzeżenie, jeśli chodzi o rynek kredytów hipotecznych dla rynku mieszkań vs. PKBOmówimy teraz, jak ceny mieszkań mają się do PKB. Zobaczcie, jak wygląda ta korelacja:Związek PKB i cen mieszkań jest bardzo widoczny na przykładzie Grecji. W okresach, gdy PKB spadało to i ceny nieruchomości szły w dół. Jeżeli PKB odbijało – czyli było trochę więcej dostępnych środków, to ceny mieszkań też odbijały. Widać to pięknie na przykładach innych krajów – np. Włoch, Niemiec, czy nawet u nas, w więc jednym z czynników wzrostu cen nieruchomości jest również wzrost jeżeli sytuacja gospodarcza będzie dobra, to będzie pozytywnie wpływało na rynek nieruchomości. Zresztą w drugą stronę – rynek nieruchomości jest istotnym składnikiem samego PKB, więc to są rzeczy ze sobą inwestorów zagranicznychCoraz więcej mówi się o tym, że jest duży popyt ze strony inwestorów zagranicznych w tym ze strony funduszów zagranicznych. Tomku, czy możesz opowiedzieć, jak to w tej chwili wygląda?Na początek przygotowałem wykres zakupów mieszkań przez obcokrajowców:W większości są to obywatele Ukrainy. W 2020 r. było to 7,5 tys. takich transakcji. Myślę, że dane za 2021 r. będą o wiele wyższe. Może będzie to około 10 tys. – także to też jest jakiś kawałek rynku – stosunkowo nieduży, ale zawsze – zabrany przez że w stosunku do wszystkich mieszkań to jest między 2 a 5%Tak, ale to dobrze – to znaczy, że do kraju napływają różne narodowości, także myślę, że gospodarka może mieć się dzięki temu dobrze. Wspominałeś w czasie naszych dzisiejszych rozmów przed programem, że ciekawie mogą wyglądać kolejne lata, jeśli chodzi o popyt ze strony inwestorów zagranicznych – a konkretnie funduszy. Jak to wygląda teraz i jakie są tutaj prognozy?Ostatnio obserwujemy szturm funduszy inwestycyjnych na rynek polski. Z tym że nie ma dla nich zbyt dużej podaży. Obecnie w obrocie w najmie instytucjonalnym mamy około 7 tys. mieszkań, ale prognozy są takie, że około 2028-2029 r. ta liczba urośnie do 100 ewidentnie wyczuły to, że model mieszkaniowy się u nas zmienia. Polacy – szczególnie to młode pokolenie – na początku, na start nie chcą mieć od razu własności z hipoteką i zamierzają wynajmować. Polacy chcą wynajmować na godziwych warunkach i z tego co wiem, do mieszkań wynajmowanych przez fundusze są naprawdę kolejki. Czyli można powiedzieć, że brakuje na rynku takich jakościowo dobrych mieszkań, o dobrej obsłudze, z gwarancją najmu. Takich, w których nie dojdzie do sytuacji, że będzie nas nachodził Kowalski co trzeci miesiąc i sprawdzał mieszkanie. Generalnie młodzi Polacy potrzebują stabilizacji mieszkaniowej i widać to po efektach zakupów przez wykresie widzimy 7434 mieszkania – to niewiele mówi. Gdybyśmy popatrzyli teraz na nowe mieszkania wprowadzane na rynek przez deweloperów, to jest około 5% tych zakupów – to już daje pewien obraz, ale Ty te 7434 mieszkania przeliczyłeś na wielorodzinny, stumieszkaniowy. To ile to będzie tych mieszkań? 75 budynków wielorodzinnych, więc to nie jest wcale tak mało. To jest naprawdę te prognozy nie biorą pod uwagę regulacji, które mogą być wprowadzane przez polityków, bo – być może – będą jakieś próby ograniczenia popytu ze strony tego typu instytucji i – na razie się nie zapowiada. Wręcz przeciwnie, także tutaj rząd akurat w kwestii mieszkaniowej jedyne co będzie wprowadzał to program „Mieszkanie bez wkładu własnego”. Jeżeli chodzi o jakieś mieszkania socjalne, czynszowe czy ograniczanie dla funduszy, czy jakieś podatki katastralne – nic w tym kierunku na razie się nie mieszkań i domówTrochę porozmawialiśmy o stronie popytowej, więc zobaczmy teraz, co się dzieje jeżeli chodzi o liczbę mieszkań, które są w tej chwili oddawane do wykres mieszkań oddanych do użytkowania przez deweloperów: W 2021 r. była to liczba mniejsza niż w 2020 r., co przy dużym popycie na mieszkania wyczyściło podaż na ten rok i jest ona obecnie bardzo właśnie. Co jest w tzw. pipeline – ile mieszkań trafi w tym roku na rynek?W tym roku może jeszcze niedużo, ale sądząc po rozpoczętych inwestycjach i po cyklu trwania inwestycji, to bardzo dużą podaż deweloperską będziemy mieli prawdopodobnie od połowy 2023 r. i cały 2024 r. Więc tam się może pojawić ciekawy wybór mieszkań. Oferta na 2022 r. jest niestety przebrana. Deweloperzy mają większość mieszkań zakontraktowanych. Rynek wtórny jest już też częściowo przebrany. To też poniekąd jest takim kołem ratunkowym przed tym, co się dzieje teraz na rynku kredytów mieszkania deweloperskie to nie wszystko Zobaczcie co się działo z budową domów jednorodzinnych w Polsce:Jestem tego zdania, że – jak to się mówi slangiem: domy to the moon. Myślę, że idzie era domów i to się nie zmieni. Duża liczba osób jednak chce polepszyć swoje warunki bytowe, sprzedać np. swoje mieszkanie kupione około roku 2010-2015 r. i rozejrzeć się za domami jednorodzinnymi. To jest taki trend, który był obserwowany na Zachodzie i myślę, że zawita również do zebrał też dane, żeby sprawdzić, jak ogólnie wygląda liczba mieszkań oddanych do użytkowania od 1970 roku:Zobaczcie, zaznaczyliśmy tutaj taką ciekawą strzałkę. Na tym wykresie uwzględniamy nie tylko mieszkania deweloperskie, które zazwyczaj przykuwają uwagę, ale również właśnie domy, mieszkania socjalne wszelkie mieszkanie plus mieszkania wybudowane przez jakąkolwiek jesteśmy w erze w erze Gierka! Bardzo dużo mieszkań zostało oddanych do użytku w 2021 r. Widać, że ten trend trwa od początku 1995 roku w górę. Jest chęć nabycia tych mieszkań, jest chęć poprawy warunków bytowych. Generalnie na rynku jest przeświadczenie, że brakuje mieszkań. Mogę powiedzieć, że tych mieszkań jako tako nie brakuje, bo jest 15,2 miliona mieszkań, a 14,8 miliona gospodarstw domowych – więc książkowo nie ma deficytu. Ale też nie można wrzucać całego kraju do jednego worka. Są deficyty punktowe, są też takie deficyty związane z jakością towaru. Bardziej bym się skłaniał ku temu, że nie chodzi tu o ilość, ale o jakość tego, jakie mieszkania w Polsce tak, bo w tego typu statystykach pusty dom na przedmieściach też jest oczywiście gospodarstw domowychSkoro powiedzieliśmy o liczbie mieszkań, no to została kwestia liczby gospodarstw domowych. Widzieliśmy, że po stronie podaży ten wyskok był istotny i dlaczego liczba gospodarstw domowy jest taka ważna. Zobaczcie, jak wyglądają prognozy dla Polski według GUS-u:To są prognozy z 2018 r. – prawda?Tak, z 2018 r. – one mogą być trochę jeszcze nawet niedoszacowane, bo nie uwzględniały migracji zewnętrznych, ale widać tutaj, że do 2030 r. ta liczba gospodarstw domowych według prognoz GUS-u będzie rosła. To też jest ważny czynnik na rynku nieruchomości, bo te gospodarstwa domowe będą musiały mieć – czy to w postaci najmu, czy jakiejkolwiek własności – mieszkanie. A że następuje też centralizacja do większych miast, więc tutaj te duże miasta mogą w długim terminie się mieszkań – demografia, migracjeI tu dochodzimy do tematu migracji. Tomek wspomniał o migracjach zewnętrznych – czyli np. ogromny napływ Ukraińców, ale też obywateli innych krajów, którzy kupują nasze mieszkania. Są to również migracje wewnętrzne, czyli z obrzeża dużych miast do dużych miast, aczkolwiek zobaczcie – to jest populacja Polski ogółem i prognoza liczby populacji: I teraz popatrzmy na Warszawę. Tutaj dane, do których dotarliśmy z Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania Polskiej Akademii Nauk, opublikowane na portalu 300GOSPODARKA: Jeżeli chodzi o Warszawę, to liczba ludności w Warszawie do 2028 r. ma rosnąć, ale potem ma się są prognozy. Myślę, że do tych dużych ośrodków – a szczególnie Warszawy – to jednak będzie napływ ludzi. Te młode pokolenie, które ma teraz, powiedzmy, 15-20 lat może mieć taki trend opuszczania swoich małych miejscowości i migracji do większych ośrodków – w tym Warszawy, Gdańska, Krakowa i Wrocławia. Także tutaj myślę, że te miasta będą nadal mogły mieć napływ ludności przynajmniej przez najbliższych parę latWięc częścią odpowiedzi na pytanie: czy warto kupić mieszkanie w 2022 r., jest również uzupełnienie tego pytania o stwierdzenie: gdzie to mieszkanie kupić. Przytoczę w tym miejscu komentarz z mojego bloga, który był umieszczony pod artykułem na temat mieszkań:Ten komentarz brzmi bardzo współcześnie, a został zamieszczony w 2014 r., kiedy pierwszy raz publikowałem na temat rynku nieruchomości. Jak widzicie, prognozy demograficzne nie zawsze muszą znaleźć odzwierciedlenie w cenach mieszkań. Trzeba brać pod uwagę, że to są trendy – podam przykład Berlina. Wszyscy mówią, że jest tak dużo mieszkań, a ja ostatnio czytałem najnowsze badania Housing Europe, z których wynikało, że w Berlinie brakuje dobrego towaru mieszkaniowego w wysokości 2 milionów mieszkań! Naprawdę widać, jakie jest zapotrzebowanie na dobrej jakości mieszkania w dużych ośrodkach. Potrzeby mieszkaniowe zmieniają się na plus i nie każdy chce mieszkać w starszym budownictwie rynek nieruchomości na tle świataSkoro wspomniałeś o Berlinie, to rzućmy okiem na polski rynek nieruchomości na tle świata. I tu przygotowałeś ciekawą tabelę, która pokazuje na jednym obrazku dość charakterystyczną specyfikę naszego rynku: Dokładnie – tutaj widzimy naszą mentalność, jakieś zaszłości historyczne itd. Aż 70% nieruchomości w naszym kraju to pełna własność bez kredytu hipotecznego. Zauważ, że w Niemczech to ok. 25%. Ale to nie wszystko. Zobaczcie, ile osób w Niemczech wynajmuje – 47,3%, gdzie w Polsce to zaledwie 5,4%. Różnica jest kolosalna. Raptem 11% mieszkań w Polsce jest kupionych w tej chwili na kredyt. Oczywiście rynek kredytowy w Polsce ma raptem kilkanaście lat, bo tak naprawdę zaczął się w 2004-2005 dane BIK-u, które się ostatnio pojawiły, to 13,3% dorosłych Polaków posiada obecnie kredyt hipoteczny. Także wcale to nie jest tak, że jesteśmy aż tak bardzo zakredytowionym narodem. Wspominaliśmy też, że aż 88 miliardów kredytów hipotecznych zostało udzielonych w zeszłym roku – z tego myślę, że około 40 mld dotyczy mieszkańców Warszawy. Czyli mieszkańcy Warszawy się zakredytowali na około 40 mld złotych. I to nie dotyczy nieruchomości w Warszawie, ale tego, że Warszawiacy mogli też inwestować w różnych częściach wykres pokazuje ostatnią dekadę – w zasadzie 11 lat – jak wygląda Polska na tle innych państw pod względem wzrostu cen nieruchomości i wzrostu cen najmu: Szczerze mówiąc, gdy rozmawiam ze znajomymi z innych krajów, to dla nich ceny w Polsce są bardzo niskie, i te wzrosty też nie były za wysokie. To, co się dzieje np. w Czechach, lub tak jak tu widzimy: w Estonii, czy w innych państwach – te wzrosty były naprawdę kosmiczne i one były odrealnione od zarobków, które mają ludzie. Mam też znajomych w Pradze i oni mówią, patrząc np. na Warszawę, że jeśli u nas jest bańka, to u nich jest jakaś lawina lub piekło. Także Polska wcale na tle innych miast, czy na tle innych krajów nie wygląda źle. Te ceny nie są aż tak żebyśmy mieli jasność – to nie jest tak, że ceny nieruchomości zawsze rosną, że zawsze należy kupować mieszkania nie patrząc się na to co się dzieje na rynku. Tak jak rozmawialiśmy z Tomkiem, jest dużo w tej chwili powodów do niepokoju – do prognozowania tego, że być może mamy już sytuację przegrzania i czas na przynajmniej jakąś korektę. Tomek pokazał także, jak w różnych miastach na świecie w ciągu ostatnich 10 lat zachowywały się ceny mieszkań w ujęciu nominalnym:Na czele dołu tabeli Kijów – minus 40% nominalnie. Dalej mamy Rzym, Madryt, Ateny i Limassol na Cyprze. Na drugim biegunie mamy Istambuł – potężna inflacja i wzrost cen o 292%. Dalej mamy Pakistan, Bombaj, Santiago, Oakland i Hongkong – to spektakularne warto kupić mieszkanie w 2022 r. – scenariuszeNo i teraz kilka scenariuszy na 2022 r. Pokazaliśmy Wam dane i to, co wpływa na rynek nieruchomości. Zawsze, kiedy mówimy o scenariuszach i o możliwych prognozach wyciągam taką zabawkową szklaną kulę. Dlaczego? Bo chcę, żebyście pamiętali, że to są tylko spekulacje i jakieś założenia. Patrzymy na to, co się dzieje w tej chwili na rynku i w oparciu o swoją wiedzę i doświadczenie Tomek będzie się starał powiedzieć, czego się na tym rynku można spodziewać. A ja podzielę się moją opinią. Miejcie do tego duży dystans, bo oczywiście nie znamy przyszłości. Szklana kula nie podpowiada, co będzie naprawdę. Tomek – Twoim zdaniem: spadki czy wzrosty w 2022 r.?Może podzielę rynki: rynek pierwotny i rynek wtórny. Rynek pierwotny, jak już wcześniej wspomniałem na 2022 r. ma już praktycznie wyprzedaną ofertę. Więc tutaj deweloperzy mogą się obronić, jeżeli chodzi o te czynniki jest wyprzedana oferta mieszkań, które teraz są w budowie. One będą oddawane do użytkowania w tym roku?Dokładnie. Co innego rynek wtórny. Jeśli naprawdę popyt mocno zahamuje, a wszystko na to wskazuje, że do połowy roku tak będzie. Głównie ze względuna utratę zdolności kredytowej i inne czynniki – odeszli z rynku gotówkowcy, bo się boją już za bardzo inwestować, dużo flipperów odeszło, także troszeczkę brakuje tej rakiecie popytowej paliwa do dalszych wzrostówMyślę, że ze strony deweloperów, ten rok będzie rokiem obserwacji, a nawet już widzę, że niektórzy deweloperzy ciut wyżej wystawili swoje oferty. Ale to są oferty na 2024 r. i tam się pojawi duża podaż mieszkań – to będzie od połowy 2023 do 2024 r. Będzie w czym wybierać. Jak na razie ten rok jest przebrany, a poza tym deweloperzy mają taki problem, że koszt budowy i te wszystkie opodatkowania – Nowe Łady i wszystkie inne czynniki bardzo podniosły koszt budowy. Pojawia się więc problem rosnącego kosztu budowy ze spadkiem myślę, że będzie korekta na rynku wtórnym. Powinna się pojawić od połowy roku, bo sporo ludzi, którzy nie będą mogli sprzedać, zejdzie z cen. Te ceny były przez ostatni rok nieadekwatnie napompowane do jakości niektórych mieszkań, więc tu może się pojawić trochę spadek. Zobaczymy – wszystko będzie zależało od drugiej połowy tego roku. Zobaczymy, na jakim etapie zatrzymają się stopy procentowe, bo to jest bardzo ważny bodziec dla rynku. Jeżeli będzie wyraźny sygnał zatrzymania stóp, inflacja trochę spadnie i będzie odwrót – wtedy może ta niepewność z rynku trochę zejść. Nastąpi efekt przyzwyczajenia rynku do danych cen, on potrwa około pół roku i wtedy myślę, że przyszły rok nadal będzie się cieszył w miarę stabilnym jest też drugi czynnik – bo może być tak, że inflacja będzie rosła, i stopy także. Do tego może się nałożyć czynnik gospodarczy np. jakiś spadek, spowolnienie gospodarcze, stagflacja, o której się bardzo dużo mówi. Wtedy będzie się należała jakaś korekta – zarówno na rynku wtórnym jak i na rynku pierwotnym. To zależy od wielu czynników. Gdybyśmy się spotkali koło czerwca, wtedy będzie łatwiej troszeczkę prognozować, bo zobaczymy, jak ta sprzedaż deweloperska na 2024 r. i końcówkę 2023 r. postępuje – teraz jest bardzo dużo niewiadomych. Jedno jest pewne – zaczyna powoli brakować paliwa do dalszych spektakularnych wzrostów i rynek troszeczkę wpadł w turbulencje. Pojawia się pytanie – czy lądujemy, czy lecimy dalej na lotnisko docelowe. Warto też zaznaczyć, że rynek jest jednak cykliczny i to nie jest tak, że cały czas wszystko rośnie. Musi być też trochę momentu wytchnienia, troszeczkę uspokojenia – to każdemu naprawdę dobrze zrobiMuszę Cię teraz trochę przycisnąć. Na rynku jest dużo sygnałów ostrzegawczych. Nie wiem, czy się ze mną zgodzisz, ale raczej ten szczyt wzrostu cen mieszkań wydaje się być bardzo blisko albo tuż przed nami, albo – być może – już za szczyt – myślę, że tak, że ta dynamika wzrostu nie będzie tak intensywna. Zdziwiłbym się bardzo, gdyby ceny rosły tak mocno jak w 2021 lecą – jak widać na początku roku na łeb na szyję. Stopy procentowe idą w górę. Styczeń był fatalny. Teraz mieliśmy w lutym kolejną podwyżkę stóp procentowych. To raczej przemawia za tym, że te ceny mogą spadać. Ty rozróżniasz mocno rynek wtórny od pierwotnego – czyli mówisz, że na rynku wtórnym szybciej byś obstawiał spadki. Rynek pierwotny – niekoniecznie. To powiedz, co się dzieje teraz jeśli chodzi o sprzedaż deweloperów, i dlaczego uważasz, że te ceny niekoniecznie muszą u deweloperów jakoś mocno się prostej przyczyny – w tym roku nie ma praktycznie podaży jak wyglądały styczeń i luty, jeśli chodzi o sprzedaż?Bardzo słaba – nie będę tutaj oszukiwał. Grudzień jeszcze jako tako, ale gdy rozmawiam z różnymi biurami sprzedaży – we Wrocławiu, w Gdańsku, w Warszawie – to ten rynek naprawdę mocno wystopował. Zniknęli częściowo gotówkowcy, zniknęli też młodzi ludzie, bo tak naprawdę chyba ich przy tych cenach nie stać. Musi nadejść jakaś pierwsza oznaka to jest to, że wycofują się ludzie, którzy już mieli podpisane umowy rezerwacyjne i chcieli kupić mieszkania za gotówkę? Może nie tyle, że były już umowy rezerwacyjne. Chodzi raczej o to, że kiedy dzwonimy w biurach sprzedaży do stałych klientów, to ci stali klienci przy nowych ofertach już odmawiają. Jest trochę panika wśród flipperów – czyli wśród tych osób, które kupują mieszkania, remontują je, adaptują itd. Także oni już widzą, że mogą nie upłynnić towaru. Dlatego wydaje mi się, że jeżeli dalej będzie taka sytuacja, to rynek flipperski – czyli tak naprawdę rynek wtórny również może troszeczkę pociągnąć w widać jeszcze obniżek cen – pomimo tej słabszej sprzedaży. Jakie sygnały będą nam mówić, że chyba idzie obniżka cen również u jest jeden – duży popytPamiętam poprzedni cykl – gdy zaczynały się o co chodzi. Generalnie trzeba podkreślić, że rynek nie reaguje od razu. Rynek nieruchomości – szczególnie ten pierwotny – reaguje z dużym opóźnieniem. Myślę, że to jest okres co najmniej 6-10 miesięcy, więc wtedy dopiero będziemy mogli coś zobaczyć. Tak naprawdę pierwsze sygnały zobaczymy wtedy, gdy popyt będzie duży. Ale trzeba patrzeć pod kątem tego, czy deweloperzy zaczynają się mocno reklamować, czy zaczynają dawać np. komórkę w gratisie, lub miejsce postojowe za połowę ceny. To już będą pierwsze sygnały, że można iść do dewelopera i się na marże – mają z czego schodzić?Zawsze jest z czego zejść. To jest takie mityczne powiedzenie, że…Negocjujcie! Negocjujcie!… że z pewnego poziomu marży nie można zejść. Oczywiście, że można to jest produkt, tak jak każdy inny i jeżeli nie będzie klienta, trzeba się będzie dostosować i negocjować. Ja osobiście myślę, że będzie można fajnie ugrać u deweloperów ceny większych mieszkań, bo na te mniejsze cały czas będzie popyt. Ale jeśli ktoś planuje kupić mieszkanie w 2023 lub 2024 r. – wtedy będzie duży wybór i tam będzie można już fajnie negocjować. Zobaczymy, co z gospodarką. To jest za 10 punktów. Masz gotówkę na koncie, chcesz kupić mieszkanie – czy Ty kupiłbyś dla siebie mieszkanie dzisiaj?Małe czy duże?To jakie byś kupił, a jakiego jeżelibym szukał mieszkania takiego dla rodziny, to mam jedną radę: żeby nigdy nie kupować na siłę. Wtedy jest największa spekulacja cenowa, a to jest najgorsze, co może być. Zazwyczaj klienci kupują wtedy nie takie mieszkanie, jak by chcieli, więc jeżeli ma się gotówkę – warto poczekać. Szczerze, przy tych czynnikach, które są obecnie na rynku, nie spodziewałbym się drugiej fali tak spektakularnych wzrostów. Gdybym nie znalazł w tym roku dużego mieszkania, które by mi się spodobało, poczekałbym na 2023 r. – nawet kosztem tego, że może być ciut drożej. Wydaje mi się, że będzie większy wybór i wtedy będzie można wybrać mieszkanie takie, jakiego chcemy. Naprawdę – nie kupujcie na siłę mieszkań pod swoje potrzeby życiowe, bo to jest najgorsze, co może być – to jest najgorsza spekulacja. Często ludzie, którzy zaoszczędzili np. 30-50 tysięcy złotych potem sobie plują w brodę, że im się np. źle mieszka, mają słaby widok, mieszkają albo przy jakiejś pętli, albo przy tramwaju mamy bańkę na rynku nieruchomości?Ostatnie pytanie: czy mamy bańkę? Spójrzcie na poniższy indeks przygotowywany przez firmę UBS: Firma UBS tworzy co roku takie fajne zestawienie: Global Real Estate Bubble Index jest to indeks pokazujący, czy w danym mieście jest jakieś ryzyko bańki. No i Warszawa w zasadzie chyba w tym indeksie nigdy nie była jako miasto o wielkim ryzyku bańki. Zresztą widać po tym indeksie, że jest to godziwa wycena – przynajmniej zdaniem UBS-u i na tle innych rynków. Gdy wspominałem bańkę z 2007, to powiedziałeś: jaka tu była bańka to była to jest niepopularne, ale my jeszcze chyba nie przeżyliśmy bańki. Bańkę to miała Japonia – ceny miały zjazd w kształcie litery „V”. To, co się działo u nas w 2007, ja bym nazwał większą korektą i niepopularnie powiem, że my bańki na nieruchomościach jeszcze nie jak to? Nie pamiętasz tych cegieł sprowadzanych z Niemiec? To było szaleństwo! Kolejki do biur sprzedaży…Ale dzisiaj jest podobnie. Niektóre materiały budowlane są ściągane z Niemiec – np. ostatnio brakowało cementu na rynku. I on był ściągany z Niemiec. Mamy do czynienia z dużą spekulacją na materiałach budowlanych – zobaczymy, jak to będzie, ale ja obstawiam, że ceny materiałów budowlanych zaczną spadać w trzecim i czwartym kwartale tego się mieli założyć, przyjąłbyś taki zakład, że o 5, może 7% średnie ceny na rynku nieruchomości mogą w ciągu najbliższego roku, dwóch spaść?Na wtórnym bym się założył, że na pierwotnym?Na pierwotnym to zależy od sytuacji gospodarczej. Jeżeli musiałbym postawić, to wydaje mi się, że w ciągu roku jeszcze nie w ciągu półtora roku? Dwóch?Na dużych mieszkaniach. Na małych to już wszystko na dziś. Mam wielką nadzieję, że przedstawione w tym artykule dane, wykresy i statystyki pomogą Ci wyrobić sobie własne zdanie na temat rynku nieruchomości i tego, czy warto kupić mieszkanie w 2022 r. Koniecznie daj znać w komentarzu, co poradziłbyś bliskiej osobie, która zastanawia się teraz nad kupnem nieruchomości.
Za te zlokalizowane w odległości do 500 m od plaży trzeba oczywiście zapłacić najwięcej. Od lat rekordy w kategorii najwyższej ceny za metr kwadratowy mieszkania nad morzem pobijają: Jurata, Sopot i Gdynia. Te miejscowości przyciągają osoby, które szukają luksusowego wypoczynku, więc tam warto inwestować w prestiżoweStrona:123 Nie drogi Józefie nie można założyć, że ktoś kto wynajmuje mieszkanie za 1400 zł jest w stanie płacić 1400 zł kredytu hipotecznego. Bo przy wynajmie osoba ta ponosi już tylko opłaty za media a przy kredycie hipotecznym dochodzi "czynsz" do wspólnoty, podatek roczny od gruntu, koszty związane z wywozem odpadów i do tego jeszcze opłaty za media itp. Lekką ręką na same opłaty i raty ktoś wyda 2500 zł. A wyliczenia na temat spłaty w 179 miesięcy kredytu hipotecznego na ponad 250 000 zł to już matematyczne kalectwo. Kredyt na taką kwotę (zakładając tak jak w twoich bzdurnych wyliczeniach 0% wkładu własnego) z ratą stałą na 15 lat to ok 1800 zł miesięcznie co w sumie daje całkowitą kwotę do spłaty ok. 329 000 zł. Twoje wyliczenia to nie są uproszczenia ale totalna bzdura. Choć nie wiem czy nie marnuję czasu na jakiegoś nieudolnego spamera z branży nieruchomości. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. "Tylko, że gdybym zamiast kredytu np. wynajmowała mieszkanie i zachorowała itd. to tak czy siak wyrzucą mnie z mieszkania, czy będzie spółdzielcze, wynajmowane czy na kredyt. Warto mieć na tyle niską ratę, by móc np. drugie tyle lub więcej odkładać/nadpłacać" To racja, tylko, że nie jest tak prosto kogoś wyrzucić z mieszkania wynajmowanego, zwłaszcza np. komunalnego. Trzeba przeprowadzić postępowanie o eksmisję lokatora, jeżeli np. jest chory i ma stopień niepełnosprawności to trzeba mu zapewnić lokal socjalny, na który się czeka socjalny przysługuje też np. jeżeli rodzina ma dzieci. A jak się ma mieszkanie własnościowe, np. we wspólnocie to wspólnota może wystąpić o licytację mieszkania. Z ceny sprzedaży pokrywa dług, a resztę wypłaca byłemu właścicielowi i ten ląduje na bruku. Podobnie w przypadku gdy ktoś zachoruje, straci pracę. Jeżeli to nastąpi bez jego winy (z chorobą zawsze tak jest) może wystąpić o ogłoszenie upadłości konsumenckiej. Jak wynajmujesz mieszkanie, to syndyk "zajmie Ci" co najwyżej rentę, a jak masz mieszkanie, to je sprzeda. Więc nie zawsze warto mieć mieszkanie na własność. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Nie drogi Józefie nie można założyć, że ktoś kto wynajmuje mieszkanie za 1400 zł jest w stanie płacić 1400 zł kredytu hipotecznego. Bo przy wynajmie osoba ta ponosi już tylko opłaty za media a przy kredycie hipotecznym dochodzi "czynsz" do wspólnoty, podatek roczny od gruntu, koszty związane z wywozem odpadów i do tego jeszcze opłaty za media itp. Lekką ręką na same opłaty i raty ktoś wyda 2500 zł. No,to są dopiero (o ile wynajmujacy nie musi ich pokrywać tak jak mediów) + roczny podatek od gruntu + jeszcze podatek od nieruchomości (tez roczny) = ! Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Magdalena wspominała, że kupiła/chciałaby kupić mieszkanie 140 metrowe. I jestem w stanie uwierzyć, że płaciłaby tam taki czynsz. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Georg doczytaj. Po raz kolejny próbujesz podważać to co zostało przeze mnie napisane nie zadając sobie trudu żeby czytać ze zrozumieniem. Tam wyraźnie napisane jest czynsz do wspólnoty, koszt wywozu śmieci, podatek od gruntu i uwaga MEDIA. Wybacz ale 1100 zł za utrzymanie mieszkania spółdzielczego w bloku z wielkiej płyty o powierzchni 52 m2 w Zabrzu płaci moja siostra z chłopakiem. I twoje zaczepki są już nudne naprawdę. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Sorry ale piszesz bardzo w kosztach jest taka,że przy kupionym mieszkaniu do kosztów dochodzi miesięczny czynsz + roczne opłaty w postaci podatków od gruntu i to mas zwłasne mieszkanie a nie jestes uzależniona od widzimisie właściciela. w Bytomiu to 5 pln w centrum i poza we wspólnotach jest taniej. wynajecia m2 mieszkania w Bytomiu to koszt od 15-26 pln. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. PS. We wspólnocie która przeprowadza regularnie remonty i nie zadłuża się w bankach zejście ze stawką poniżej 7 zł przy zatrudnieniu administratora jest praktycznie niemożliwe. Stawki które podajesz to stawki za mieszkania komunalne. Jak wyglądają kamienice będące własnością miasta chyba nie muszę przypominać. Stawki i opłaty obowiązujące w spółdzielniach to jeszcze większe koszty w przeliczeniu na m2 mieszkania. Kolejna sprawa to to że większość mieszkań oferowanych na wynajem w Bytomiu w koszt odstępnego ma wliczone wszystkie opłaty stałe poza mediami. I dlatego nie wiem dlaczego podważasz fakt że płacenie za wynajmowane mieszkanie 1400 zł plus media nie jest równoznaczne z możliwością płacenia 1400 zł kredytu hipotecznego bo należy do nich dodać oprócz opłat za media opłaty których bezpośrednio nie ponosiło się przy wynajmie. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Uważam,że koszt czynszu nie jest taki spółdzielnie maja horrendalne ceny ale ich jakos nie brałem pod mieszkania w kamienicach to nie jest jakaś wielka po prostu na to ze strony mieszkania mojej matki która mieszka w kamienicy pod czynsz na pewno jest niższy niz 7 od metra. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. U mnie czynsz za metr to 11,6 zł., jednak w tym jest woda i ogrzewanie. U rodziców podobnie. Mieszkanie w spółdzielni. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. 2 złocisze od metra, mamy kredyt na wspólnocie, wyremontowany dach , klatkę schodową, wentylację i piony elektryczne z przebudową rozdzielnicy. mieszkania po 100 -120 m a nawet 180 i 220. 10 lat temu jak się wprowadzałem i tworzyła się wspólnota płacili po 80 gr - dopiero wtedy wzięliśmy się za to wszystko i na razie nie ma problemów. Czarnowidztwo przy kredycie jest wskazane ale bez przesady - mieszkanie to też inwestycja. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. I za 2 zł od metra opłacacie administratora, opłacacie prace porządkowe, rachunki za oświetlenie i utrzymanie części wspólnych i jeszcze spłacacie kredyt? To musicie mieć bardzo dużą wspólnotę. U mnie jest tzw mała wspólnota czyli do 5 lokali. Z czego jeden jest lokalem handlowo-usługowym o powierzchni ok 90. Pozostałe to 3 mieszkania o tym samym metrażu czyli po ok 137 m2 i jedno na poddaszu ok 70 m2. Nie zaciągamy kredytów jako wspólnota. Na remonty odkładamy na fundusz remontowy i po uzbieraniu odpowiedniej kwoty przeprowadzamy kolejne remonty. Został nam jeszcze tylko remont elewacji i wybrukowanie przynależących do kamienicy miejsc parkingowych. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Mieszkanie zdecydowanie oprócz wcześniejszych ekonomicznych dywagacji na tematy związane z obsługą kredytu,to kupno mieszkania zawsze jest pewną lokatą kapitału...a najważniejszy dla wielu jest fakt że JESTEŚ NA SWOIM. Proszę Zaloguj lub Zarejestruj się, aby dołączyć do konwersacji. Strona:123 xK0dFzT. 330 147 16 344 233 267 143 472 336